在太原市住房保障体系日益完善的当下，一场关于“住有所居”的探讨为市民厘清选择路径。2月3日，山西晚报社新闻会客厅再度迎来楼市深度对话。“一马当先看楼市”太原楼市新春直播季第三场活动聚焦“住房圆梦”主题，探讨保租房、配售型保障性住房与商品房如何共同构建省城住房供应体系，满足不同群体的安居需求。

本次直播特邀太原市租赁住房建设投资有限公司副总经理胡海燕、省城楼市知名主播张洪源两位嘉宾，围绕太原市住房保障政策、楼市现状与未来趋势、买房还是租房等问题进行对话探讨。目前，太原市租房及二手存量房市场供大于求，部分商品住宅项目量价双跌，其背后的原因是什么？现在该买房还是租房？两位嘉宾的观点非常相似，即买房和租房客户对品质需求快速提升，带来了市场的供需错配。“90”后、“00”后客户对住宅需求更加多样化，租房买房不将就。

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太原市租赁住房建设投资有限公司副总经理胡海燕（中）和省城楼市知名主播张洪源（右）在直播中。　　山西晚报·山河+记者  马立明摄

2025年，太原市锦绣长风、锦绣汾东两大配售型保障性住房项目共计近4000套房源售罄，成为全城关注的热点。配售保障房为何受欢迎？未来还有新项目入市吗？

张洪源介绍，配售保障房的核心优势在于“难以比拟的性价比”，其售价远比同区域、同品质商品房价格低。其次是产品力与配套，2025年售罄的两大配售型保障性住房所处区域交通便利，容积率控制在2.9、建筑限高80米、3米层高，同时还拥有楼间距大、建筑密度低、全屋精装、车位免费使用、低物业费等综合优势。而且，两大项目还拥有教育、医疗配套，项目内将配建幼儿园、运动会所等，满足申购家庭全生命周期需求。这些叠加优势对无房家庭及住房困难家庭吸引力十足。根据官方公开信息，相关部门已经开始对位于晋源区的锦绣古城、位于尖草坪区的锦绣金桥两大配售保障房新项目进行筹备调研，但具体入市时间仍待确定。

关于配售型保障性住房会不会对商品房市场带来冲击的问题，张洪源认为，配售保障房的开发均有合理规划，如果开发泛滥、项目建设过多、配售范围覆盖过宽，会对普通商品房项目销售带来冲击。根据《太原市配售型保障性住房申购、配售及封闭管理实施细则（试行）》，太原市配售保障房实行封闭流转或回购方式退出保障，和商品住宅存量房实行双轨制管理。

2023年、2024年，太原市多个保障性租赁住房项目相继上市，吸引了大量新市民、青年人等群体入住。2025年，保租房项目供应有何变化？太原市租赁住房建设投资有限公司副总经理胡海燕在直播中介绍，保租房正从快速建设、入市期转入精细化管理运营期。

胡海燕介绍，截至目前，太原市租建投公司已累计筹集保租房项目30个，房源总计3.23万套（间）。其中，11个项目、5258套（间）已投入运营，整体出租率超过90%，市场认可度极高。针对市民关注的新项目较少、供不应求的问题，她解释道：“租建投未入市的新建项目，目前已进入精装修阶段。并按照工程计划，在去年分批竣工，将陆续入市。”太原租建投工作重心分两步走：一方面，聚焦已运营项目的精细化服务，通过优化管理提升租户居住体验；另一方面，严把待交付项目的质量关，确保后续房源高标准投入市场，持续满足市民承租需求。

有些市民认为保租房租价比散户出租房价格要贵，胡海燕详细剖析了保租房定价机制与普惠理念。“房子的出租价水平需结合地段交通、装修配置、物业服务等条件，以及其它不可替代的服务附加值来定价。租建投的安居公寓性价比远高于同地段、同品质、同面积的散户出租房，并实行价格分层优惠。”针对承租市民的不同特点，新市民、青年人只付九折租金，省、市级引进人才可享八五折租金优惠，应届毕业生可享八折租金优惠，减轻租房重点客群的经济压力。2025年，在政府的支持和协调下，租建投的安居公寓可以接受客户用公积金付房租，再次给客户带来极大便利，降低了客户租房成本。这种价格设计不仅突出了保租房的保障属性，也体现了政府对人才和青年群体的倾斜性住房保障支持。

给了租住客户那么多价格实惠，保租房又该如何平衡运营成本与租户经济负担间的矛盾呢？胡海燕分享了公司的创新实践。“我们通过智能化管理提升效率，并以增值服务收益反哺运营，从而在保障品质的同时维持租金普惠性。”她进一步说明，公司自主研发了智能化管理系统，实现签约、缴费、报修等全流程线上办理，大幅提升效率并节约租户时间成本。此外，未来计划推出更多增值服务，用其合理收益补充运营资金，夯实可持续运营基础，确保租户在享受优质服务的同时不必承担过高租金。

总体来看，太原市保租房正在落实普惠租金与高效管理并举的理念，持续为城市住房保障体系注入活力。这不仅回应了市民关切，也彰显了保租房政策在稳民生、促发展中的长远布局。

随着“配售型保障房”“保障性租赁住房”以及“好房子”新标商品住宅并行推进，太原楼市正形成一个层次分明、定位互补的多元住房供应格局，三者各有优势，让不同群体住有其屋。

张洪源认为，配售保障房与商品住宅的本质区别是多方面的。配售保障房的开发目标是解决无房人群“有房住”的基本问题，所以供应户型面积适中，装修及家电配套、公区配套、园林景观等规划设计及用材均优质实用，却不奢华、繁复。地段要选在交通便利，并且基础生活配套成熟的地区，而非土地溢价率超高的商务区、商业中心、城市重点区。同时，配售保障房流转实行严格的封闭管理，办理不动产权证未满5年的原则上不得申请封闭流转或回购；办理不动产权证满5年的，如需转让、因辞职等原因离开太原市的，需向太原市保障房公司提出申请，经审核确认后可以封闭流转或回购。这与商品房的自由交易属性形成鲜明对比。

“太原楼市进入一个明显的分水岭，”张洪源认为，“‘好房子’新规项目大量上市，与配售保障房、旧规项目形成了‘断档竞争’。”他认为，未来商品房将明确向改善性需求方向发展。他列举了改善性商品住房的几个发展关键特征：地段须处于成熟且具有稀缺配套资源的地方；产品力需要“断代领先”，零公摊、更高层高、精细化空间利用及智能化配置将是趋势；项目在会所、地库、外立面等公共配套方面，呈现品质化升级，所谓“平价豪宅”项目渐渐增多。在他看来，住宅产品的分化最终走向“中低收入有房住、中高收入住好房”的分配格局。

胡海燕则从政策顶层设计层面对配售保障房、保租房、商品房的差异和相同之处进行了总结。她表示：“配售型保障性住房和保障性租赁住房，同属太原市住房保障体系的重要组成部分，根本目标都是解决新市民、青年人、无房家庭、住房困难家庭等重点群体的安居难题。”她指出，前者以出售方式提供产权保障，后者以出租方式提供租赁保障，但服务对象高度重合。而商品房则完全遵循市场规律，旨在满足居民多样化、改善性的住房需求。

面对当前多元化的住房供给格局，年轻群体在“租房”与“买房”之间普遍存在困惑，两位嘉宾结合市场趋势与群体特征，给出了务实的分析与建议。

张洪源认为，年轻群体无需过早背负巨大的房贷压力，应在租与买之间理性权衡。他借鉴一线城市近年来低价二手房成交占比较高的趋势分析道：“市场波动期，低总价房产因其‘容错率高’和‘租售比合理’而凸显出抗跌性与实用价值。”他进一步以数据说明，北京、上海等一线城市二手房市场中，总价300万元以下房源成交活跃，核心原因在于其可控的总价压力与相对健康的租售比，能给予自住者实在的“安全感”，且通常伴随成熟的配套与较低的生活成本。“当然，如果所在市场租售比并不合理，或个人经济基础尚不稳固，持币观望、从租房开始平稳过渡，同样是明智的选择。”他强调，如果决定买房，置业决策应规避远郊价值概念区，聚焦成熟地段，产品选择上则要瞄准相对领先的市场新产品，注重在高赠送、智能化、适老化及物业服务等维度具备显著优势的项目。

对于租房这一选项，胡海燕则从新一代租客的需求变化与保障性租赁住房的供给升级角度进行了深入阐释。她称，目前承租客户已过渡到“90”后、“00”后，他们比“70”后“80”后成长条件优渥，从小就有独立的房间，所以没有装修、配套不全的“老破小”完全满足不了年轻人，这既是租建投安居公寓大受欢迎的原因，也是“老破小”散户出租房租不出去的原因。

她建议年轻人应结合职业规划与经济实力做“买”还是“租”的决策：“刚步入社会、职业发展尚在探索期的青年，先通过租房减轻前期资金压力，专注个人成长，是更为灵活的策略。”她特别指出，租房市场品质需求的快速升级，正好与保租房的供给优势高度契合。胡海燕详细对比了保租房与市场化自行寻租的差异：“自行寻租是纯市场行为，租金可能波动，且租客权益有时难以保障。而保租房由政府主导、国企运营，核心优势在于‘权益稳、性价比高、体验佳’。”她具体列举，保租房不仅租金低于同地段同面积房源，而且提供稳定租期，从源头减少纠纷。在居住品质上，保租房房源家具家电齐全，可拎包入住，更创新推出多种主题房型以满足个性化需求；在配套服务上，配备公共空间、智能管理系统、专职管家与24小时安保。同时，租建投的保租房正在积极拓展落实租购同权、就业帮扶等附加保障，让承租客户实现真正的“住有宜居”。