“住改商”从严但未禁止，个体户开分店更方便

根据《办法》内容，本次修订的重点在于三个方面：规范住所（经营场所）证明材料、优化便民举措、强化登管衔接。
　　

在住所证明材料方面，《办法》统一了审查标准，细化自有房屋、租赁房屋、网络经营场所、集群登记、专业市场摊（铺）位等不同情形的材料要求，同时解决了无产权证房屋的证明开具难题。经营主体申请登记时需提交合法使用证明，无法提供规定材料的，可提交房屋管理部门或乡镇（街道）出具的证明，不再接收社区（村）居委会等基层群众性自治组织的证明，简化了办事流程。
　　

针对市场上“住宅不再允许作为经营场所”的传言，新规并未取消住宅作为注册地址的资格。但明确规定，若将住宅改为经营性用房，申请人应当征求有利害关系的业主一致同意，并填写《住宅作为住所（经营场所）承诺书》；涉及场所信息不详或改建自建房的，还需补充《坐落示意图》。业内人士认为，此举旨在平衡经营需求与居民生活环境，避免商业活动对周边居民造成干扰，而非一刀切地“禁止”。
　　

此外，在便民举措方面，新规在保留“一照多址”“一址多照”“集群登记”等便利措施的同时，明确“一照多址”的适用范围，规范“一址多照”的登记要求等。所谓集群登记，是指多个经营主体可将托管机构的住所作为自身经营场所进行登记，实现“一址多照”，而针对个体工商户开分店的需求，《办法》对“一照多址”适用范围作出调整。个体工商户在其登记机关辖区内增设实体经营场所，除经营范围涉及前置审批事项的，可以向营业执照登记机关申请“一照多址”备案。这意味着个体工商户在辖区内开实体分店，无需再单独办理新的营业执照，完成备案后即可开展经营活动。
　　

新规还细化了专业市场摊（铺）位、宾馆酒店等不同情形的住所登记材料要求，对各类市场主体的准入门槛显著降低，将推动市场活力的整体上升。在登管衔接方面，健全了部门协同机制，提升住所（经营场所）登记管理效能。对失信未修复的部分情况不适用申报承诺制，违规托管机构还会被限制提供住所托管服务，推动行业走向合规化。《办法》明确，市场监管部门将通过“双随机、一公开”监管方式或根据投诉举报等方式开展监管，对虚假登记、无法联系、未按规定变更登记等行为依法处理。
　　

商办市场遇冷，政策更新恰逢其时

从新规具体内容来看，我省在严格管理“住改商”的同时，又放宽了营业场所注册的限制，这对商铺、写字楼是个利好消息。但太原商办物业空置楼层、下调租金、供应骤减状况，却令投资者心忧。
　　

根据省城知名房地产资讯机构朗润智业的统计，2025年，省城商业市场供应面积2.25万平方米，同比下降6%，成交面积1.88万平方米，同比下降42%。商业产品成交金额占全市交易额在200万元以下，签约面积集中在70平方米以下。此外，写字楼市场持续低位运行，2025年写字楼市场供应面积仅1.05万平方米，成交面积3.08万平方米，仅中海国际中心项目供应，对比巅峰时超40万平方米的年供应量有很大的差距。进入2026年，第一季度商业市场仅供应0.19万平方米，成交0.02万平方米，写字楼市场更是无供应、无成交。
　　

面对这一状况，太原市各方均在政策层面推进“积极盘活闲置楼宇”。太原市促进外来投资局在《关于市政协十四届四次会议第0318号提案的答复》中提到，在工作开展方面，针对闲置楼宇资源，开展精准招商。积极盘活闲置楼宇资源，根据新引进企业的实际需求，提供精准化、个性化的楼宇推荐服务，还突出本地特色，打造专业品牌楼宇。引导楼宇产业集群化、高端化、品牌化发展，打造一批标杆性主体楼宇、特色楼宇。在下一步的工作中，对入驻率低于50%的楼宇通过改造扩容、出售转让、功能置换等方式加以盘活，促进存量消化，降低楼宇空置率。引导存量楼宇改造提质，吸引社会资本积极参与存量楼宇安全化、信息化、数字化改造，鼓励楼宇产权房、运营商联合开展存量楼宇改造升级建设，提升楼宇硬件水平和产业服务功能。鼓励具备运营资质的专业公司整合购买或租赁楼宇，开展统一运营。
　　

业内人士分析认为，《山西省经营主体住所（经营场所）登记管理办法》的修订，与商办市场存量去化以及政策支持发展方向相匹配，降低企业经营门槛来间接消化存量办公空间。这虽然不是直接刺激需求，但进一步打通了“注册—经营”的链条，让更多小微企业能够合规地进入市场，让存量商办市场空间有了被重新激活的可能，对正处于冰点的太原商办市场而言，政策的更新恰逢其时。
　　

集群登记降低门槛，一照多址催化扩店

那么，这份恰逢其时的政策更新，究竟会如何具体作用于太原的商办存量市场？业内人士分析认为，新规中“集群登记”“一照多址”“住改商从严”三项关键举措，分别从降低初创门槛、催化门店扩张、引导合规登记三个维度，对商办市场产生影响。
　　

“集群登记”制度允许托管机构提供注册地址服务，小微企业无需租用独立办公室即可完成登记。从其他省市已有的成功实践来看，该制度对创业准入门槛的降低已经得到了验证，南宁市在2025年11月28日推出《南宁市经营主体住所（经营场所）“一址多照”登记管理暂行办法》（以下简称《办法》），截至2025年12月底，全市已有12家托管机构完成集群注册备案，超1500户经营主体通过新政策顺利落户，创业者可节省不少于30%的初创成本。业内人士分析认为，公开数据显示，太原市六城区有重点商务写字楼宇248栋，总建筑面积1214万平方米，其中包含数量众多的乙级、丙级写字楼，对这一等级的运营商而言，若成为经认定的托管机构，即可为中小企业提供注册地址服务。“集群登记释放了企业合法经营的合规需求，随着企业发展壮大，大量小微企业的扩张意愿将被激发。对于办公空间有刚性需求的行业，比如需要面对面办公、有人员驻场需求的企业，一旦企业跨越初创门槛，就必然产生实际租赁需求。”业内人士认为，这样既盘活了商办市场的存量空间，又为商办运营商创造了新的增值服务收入来源。
　　

本次修订对“一照多址”适用范围的调整备受关注。新规明确，个体工商户在其登记机关辖区内增设实体经营场所，除经营范围涉及前置审批事项的，可申请“一照多址”备案，无需为新店单独办理营业执照。传统的“一址一照”模式下，每新增一个营业网点都需要重新办理营业执照，时间与经济成本双重承压。而如果采用“一照多址”，将催化个体工商户、连锁品牌等小微经营主体的扩店意愿，释放出可观的商业网点租赁需求，为商业综合体、街区商铺、专业市场等商业物业带来更多元的租户来源。
　　

而对于很多人关心的“民用住宅还能不能办理营业执照”，新规明确将住宅改为经营性用房，必须征求有利害关系的业主一致同意，并填写《住宅作为住所（经营场所）承诺书》，从商办市场的角度来看，这意味着部分原本可以在住宅底商、住宅楼内进行注册和经营的个体工商户和微小企业将面临注册地点是否合规的压力，以前可能能用自住房、租赁房完成登记，现在必须走更规范的审批流程，客观上增加了住宅空间用于经营的使用门槛和合规成本，同时也保护了有利害关系的住宅居民利益。业内人士表示，这一举措是否会使部分从住改商领域的小微企业转向商业用房和办公用房市场，还有待市场的检验。
　　

太原商办未来展望，多方助力恢复市场

商办市场对应的楼宇经济，对带动税收、消费、产业发展及劳动就业等有重要意义，也是拉动城市经济发展的重要力量之一。近年来，太原商务聚集区“南移西进”更迭发展迅速，但由于已经趋于饱和，从近年的销售、供货数据来看，太原商办市场当下形势并不乐观。业内人士认为，《山西省经营主体住所（经营场所）登记管理办法》的修订，对山西商办市场会有一定影响，但并非均匀分布，而是呈现分层结构化的特征。
　　

甲级、核心区位写字楼受益可能相对有限。这些写字楼主要服务大中型企业，而新规对小微企业影响更大，其租金承受能力和空间需求面积都相对有限。“集群登记”和“一照多址”会释放微小型主体的注册和扩张意愿，但这类企业往往对租金极度敏感，更可能选择乙级、丙级写字楼，因此这两类的存量闲置办公空间受益最为显著。“注册门槛降低，将让更多小微企业从‘无证经营’变为‘合规运营’，从而产生实际办公空间需求。这类企业的空间需求往往是100平方米以下甚至工位级别的需求，与乙级、丙级写字楼的供应结构匹配度最高。”业内人士表示。此外，沿街商铺与商业综合体受益温和但可持续。“一照多址”对个体工商户开设分店的利好，将逐步转化为沿街商铺和商业综合体的租赁需求增量，尤其对城市非核心区域的商业网点拉动作用更加明显。
　　

“商办市场与住宅类似，核心地段的优质产品在市场下行阶段依然能有不错的表现。但与住宅相比，商办对商圈、配套、局部经济生态的需求更高。”业内人士表示，商办市场受到多方面因素影响，包括城市、地段、交通、业态等。回顾太原写字楼市场发展史不难发现，在商务聚集区形成之后，即使整体市场逐年下行，优质地段、品质靠谱的写字楼在销售市场依然抢手。例如2013年，省政府尚未南迁，万达中心在销售市场一枝独秀；2016年，随着长风商务区的崛起，华润大厦在写字楼市场脱颖而出；即使是市场低迷的2023年，比邻星河湾的建投祥澐国际依然卖出了近20000元/平方米的单价。
　　

业内人士分析认为，2026年以来，太原商办市场交易持续遇冷，但与之形成对比的是，新商业供给端热度不减，华北首座万象天地等大型商业综合体项目即将开业、钟楼街三期项目也即将启动，山西首家山姆会员店也在网上传出了即将开工的消息，这些都为市场注入了难得的品质升级信号。短期内，受整体经济环境和市场信心影响，太原商办市场的需求端复苏仍需时日消化。但从长期来看，随着高端商业综合体陆续入市、住所登记新规等政策支持效应逐步显现，以及城市更新进程的持续推进，太原商办市场有望逐步走出底部，迎来结构性的修复与增长。