省城和平南路S小区共有41栋住宅、5700多户，在万柏林区乃至全市都赫赫有名。小区交付十余年来，在二手房市场依然成交火热，原因之一就是小区业主子女不但可以就近在万柏林区现代双语小学就读，还可以直升山西现代双语学校初中部。但随着慕名购房的业主越来越多，业主子女直升总校初中的规则因学位紧张被打破。也正因如此，该小区的二手房价格应声走跌。

某知名中介平台的实时数据，S小区目前在售房源为130套。这个大数字背后反映的是卖房者心态的变化，从“换房改善”变成“不想持有”。在S小区附近做了几年二手房经纪的李明（化名）称：“前两年打着‘直升双语’卖房的房源不少，挂牌价里含着直升初中的溢价。今年卖家挂出房源，教育配套只写着万柏林区第二中学校、太原49中等，价格松动是必然的。”

无独有偶，依靠引入小学、初中名校而带来楼市供需两旺的西中环煤气化板块，今年下半年的销售一度遇冷。今年7月，万柏林区教体局针对片区市民关于子女入学学位分配的问题发布了函件。函件中明确提出，该片区“生源数量已经超出学校学位承载能力”，“未来片区业主子女不再享有稳定直升资格”，“优先保障原有业主入学后，剩余学位采取摇号分配，未摇中的学生统筹安排至周边公办学校”。学位紧张的名校，招生规划用“摇号+统筹”取代“购房即直升”，此举直接影响了西中环煤气化板块的楼市成交。这个新规则不但覆盖了万柏林区初中招生，并且在其它城区学区房集中的地区板块扩展。

当“入学确定性”动摇，学区房的价值就会被改变。

7月，太原市万柏林区、迎泽区、杏花岭区、尖草坪区、小店区、晋源区相继发布小学毕业生升初中招生入学实施方案，六城区统一遵循“免试入学、相对就近、阳光公平、统筹保障”原则，“多校划片、志愿填报、电脑随机派位”成为初中招生的基础机制。

迎泽区“本本直升”的取消，是初中端解绑最具标志性的事件。过去，迎泽区的孩子户籍、学籍双统一，就可以对口直升到划片的热门初中，36中、37中都在这个名单里，意味着只要房子买对，初中就是确定的。政策调整后，迎泽区对本区户籍毕业生实行多校划片、志愿填报、随机派位，太原五中、师苑中学、36中、37中等热门初中的志愿填报，必须满足2025年6月30日前“双籍统一”（本区户籍+本区小学学籍）的核心条件，未达到双籍标准或派位未录取的学生由区教体局统筹就近安置。原有划片生源不再保障直接入学，学生需要填报志愿、参与电脑随机派位，“本本”从“保底入场券”变成了“报名资格”，摇不中即统筹。

“同一套房子，现在只是进入初中名校概率未知的抽签机会。”双塔西街某中介门店的工作人员介绍，近两年，36中、37中原直升范围的学区房成交走势，随着每年各个小学的摇中概率而波动。由于知名小学进入优质初中的概率远大于普通小学，曾经可以保障孩子进入知名小学、初中的双学位学区房价格坚挺。但是，无论知名小学还是初中的招生范围和政策都在变化，影响了许多人的购房计划。

此外，万柏林区从文件上否定了楼盘销售的入学“承诺”。万柏林区发布的《关于严禁以山西大学附属中学万柏林校区入学承诺进行房地产销售宣传的函》显示，“购房本身不直接产生入学资格”，并且要求房企立即停止一切涉及万柏林校区入学承诺的销售宣传行为。同时，函中还明确7月22日前已购房且符合条件的业主子女可保障入学，后续通过扩班、增补师资来解决承载力。据悉，山大附中万柏林校区初一年级承载能力不足800人，而符合入学登记条件的生源超过900人。

过去，煤气化板块多个楼盘因学区价值，形成2000元/平方米—4000元/平方米的稳定学区溢价。政策落地后，这层溢价失去支撑。二手房市场的反应更加直接，某中介平台数据显示，煤气化商圈二手房9月成交均价为8400元/平方米，比上月下跌13.8%。

打开二手房中介平台，把筛选条件设置成省城知名中学附近，排在前面的房源有共同点：挂牌时间不短，调价记录不止一条。一套两居室，最初挂出来的总价和近一次调价之间差了约10万元，但页面上的“近30天带看”数字却停在个位数。房东在等，买家在看，双方对同一套房子该值多少钱，想法已经不一样了。

这种僵持已持续一段时间，名校周边曾经被统一标价的老房子，挂牌价和成交价之间的差距越来越大。在中介平台上的“山大附中商圈”范围内，9个学区小区的挂牌均价在2.8万元/平方米—3.4万元/平方米，相比往年出现明显波动，其中3个小区的成交价已经在2.5万元/平方米，更有一个小区9月的成交均价已经降到2万元/平方米，与其挂牌均价相差8000元/平方米。但价格松动后仍未换来成交，这在省城存量房市场上颇为鲜见。

一名二手房经纪人直言：“挂牌价挂的是房东对过去学区房价的记忆，成交价才是买家面对不确定性后的真实出价。”他解释说，过去一套48平方米的房子能卖到105万元，每平方米高达2万多元，靠的是“总价低、纯冲学位”撑起流动性。现在小户型成交大不如前，面积一旦上到80平方米以上，买家更加犹豫，130平方米的改善房源，房东普遍可降20万到35万元，议价空间已经摆在明面上。另一位经纪人则表示，如今客户买房前会先问“这个学位到底有多大把握”，再问户型、采光、物业，最后才谈价格，纯学区“老破小”如果居住体验差，带看转化明显偏低。

分化还在更细的层面展开。一个值得注意的对照是，小学端的“确定性残值”仍然存在。某中介平台数据显示，迎泽区带桃园小学学位的40平方米“老破小”，每平方米仍能达1.5万元；而不带学位的同地段房源，单价已跌破1万元。业主愿意为小学阶段的划片确定性付费，但初中端的“确定性溢价”正在加速蒸发。这种小学与初中之间的温差，也印证了政策调整主要松开的是初中端的确定性。与此同时，房屋类型也在分化：次新品质盘叠加较强学区预期的房源相对抗跌，而“老破小+学区标签”的溢价快速收窄。买家开始把户型、采光、物业和入学概率放在一起掂量，而不是只认一个入学资格。

业内人士分析认为，学区房正在从“资格溢价”转向“确定性+居住品质”的综合定价。对卖家而言，继续用旧记忆标价，只会把僵持拖成库存；对买家而言，分化不是简单抄底，而是重新给风险定价。

过去，学区房的高溢价主要建立在三个方面，除了“购房即入学”的确定性，还有名校资源的稀缺性、二手房市场的接盘流动性。如今，这三个支点正在分别松动。

供给端，名校资源的“稀缺性”正在被系统性稀释。早在2024年，太原就已经累计在集团化办学投入资金约70亿元，新建学校（校区）64所，十余年新增优质学位116148个；今年，小店区通过“挖潜扩容、集团扩招、九年一贯制转型”新增初中学位5940个。这些新增学位极大地缓解了名校学位紧缺的问题。更为关键的是，集团化办学的制度设计本身就在削弱“名校分校”与“主校”之间的资源落差，教师、校长在集团内交流轮岗，名校骨干师资不再永久固定于某一个校区。当“名校资源”的分布趋于分散，特定房产的稀缺性溢价便失去了支撑。

人口端，学区房流动逐渐放缓。根据太原市统计局发布的《2025年太原市人口主要数据公报》，2025年全市出生3.6万人，比上年减少8328人，出生率6.53‰，而2017年出生5.28万人，是2025年的近1.5倍。学区房成交火热的旧逻辑依赖“高价买入、更高价由下一个家庭接走”，当下一个家庭的需求数量本身在收缩，这一链条的可持续性被动摇。没有足够的新入学学位需求，挂牌价再靠旧价格支撑，会把供需僵持拖成库存。

当然，制度端的不可逆性在短时间内的影响最为直接。多校划片、志愿填报、电脑随机派位成为初中招生的基础机制，“购房”与“名校初中”绑定的“确定性”不再能维护少部分房子的溢价。业内人士建议，对学区房置业家庭来说，减少为“买房直升某初中”的销售话术支付溢价，销售口中的“大概率能上”不能替代官方文件，购房合同也保证不了入学资格，应把购房的主要预算留给户型、采光、物业、通勤和居住体验。小学端的划片确定性仍有残值，可以付费，但要设上限；初中端的“直升溢价”，原则上难以为继。

房子回归居住属性，学位回归公共资源。学区房不再走热，或许正是教育资源公平分配制度改革取得阶段成果的体现。