当城市发展从增量扩张转向存量提质，如何盘活已批未供、闲置低效的土地，已成为重塑土地市场格局的关键。2026年“十五五”规划《纲要》将“盘活利用存量资源”单独成节，首次将其纳入要素市场化配置体制机制改革的核心内容。与此同时，自然资源部38号文划定新增建设用地硬红线——年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积；新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发。顶层设计的信号清晰而强烈——未来房地产开发用地的主要来源已不是“新增”，而是“存量挖潜”。太原楼市，作为这一轮变革的典型样本，正经历着从土地调规到产品迭代的深刻转型。

近年来，盘活存量土地被持续列为各级政府重点工作。2026年，“十五五”规划《纲要》发布，“盘活利用存量资源”单独成节，指出“盘活用好低效用地、闲置房产、存量基础设施”；《城市更新“十五五”规划》中明确“更大力度支持盘活存量土地”，强调“推动土地用途和建筑功能依法合理转换”。
　　

在此基础上，相关配套政策也逐步落地。2024年6月，自然资源部、国家发改委印发《关于处置闲置存量土地政策措施的通知》，明确提出三大方面18项措施处置闲置存量土地，包括合理调整规划条件和设计要求、以合理价格收购土地、探索以“收回-供应”并行方式简化程序、有序组织重新供应等；2026年3月，自然资源部、国家林业和草原局印发《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》，指出“统筹存量和增量建设用地促进内涵式发展”，并提出要建立健全新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制，明确新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发，自然资源部在解读时强调“这不等于不供应房地产用地，而是要重点用好存量资源‘精供优供’”，在此过程中，预计土地调规或成为房地产开发用地供应的重要支撑。
　　

顶层设计的信号传导至地方，太原迅速响应。2024年7月，太原市政府印发《太原市建设用地性质和容积率调整规划管理规定》，为土地调规提供制度框架。2024年12月，太原市出台政策“以房定地”，支持已批未建项目在不改变用地性质、容积率等规划指标的情况下，结合市场需求优化调整商业兼容比例、户型结构、房屋套数等相关指标，在建设工程设计方案审批阶段进行修改，原规划条件及国有土地出让合同约定的内容不作调整。2025年11月，太原市规划和自然资源局发布《关于优化控制性详细规划修改流程的意见》，将原先分阶段进行的“必要性研究报告”与“修改方案”合并编制，整合核心内容，削减重复环节。旨在坚守规划底线的基础上，大幅提升审批效率，有力推动教育、医疗、养老等民生项目加速落地。
　　

2026年初，中共太原市委十二届十一次全体会议暨市委经济工作会议明确“做优增量、盘活存量”的工作方向。《太原市城市更新条例（征求意见稿）》发布，提出完善多元土地供应体系，探索土地租赁、带方案出让、盘活存量低效用地等方式。
　　

在政策驱动下，太原土地调规正从偶发个案走向常态操作。2025年以来，太原“商改住”“公改住”案例密集涌现，控规调整频次与力度为近年罕见，覆盖晋源、小店、迎泽、万柏林、杏花岭等多个城区。
　　

在商改住方面，双塔公园东侧56亩地块堪称最具代表性的案例。2019年红星地产鼎盛时期，该地块曾规划为“爱琴海购物公园”项目，定位街区式商业。近7年过去，项目始终未能开工。2026年6月15日，太原市行政审批服务管理局公示了该地块控制性详细规划修改的必要性研究报告，明确将打造“高品质住宅建设”。业内分析人士指出，该地块改为住宅类项目拥有天然优势，地块紧邻的双塔公园、交通便利、周边居住氛围成熟。此外，还有迎泽区YZ-04片区01街区SZ-001等地块控规修改方案草案公示，修改动因为“防范化解商业商务用房库存风险，保障城中村改造项目实施”，修改内容包括用地性质修改和规划指标赋值。更早一些，晋源区JY-01片区02街区TH-007等地块控规修改必要性研究报告公示，修改动因为“盘活存量土地，优化用地布局，提升区域居住品质”。
　　

而在公改住方面，2026年6月30日，太原市行政审批服务管理局发布杏花岭区面粉二厂片区XHL-02片区04街区026等地块控制性详细规划修改方案草案公示，该项目原定位为“工业文创园和城市文化馆”，用地性质为文化设施用地，而在修改后，原026地块文化设施用地全部取消，拆分整合为三宗二类居住用地，经济指标同步发生重大变化，原容积率0.5至1提高至3.3至4.1，限高从15米调整至100米。
　　

值得一提的是，容积率调整是主旋律。例如，万柏林区窊流村城中村改造用地WL-02地块控规修改方案，核心调整在于容积率大幅下调，由4.2降至2.9，商业兼容比降至7%；小店区杨家堡村南片区城中村连片改造用地局部控规修改方案公示，总用地面积18.71公顷，容积率从7.13降至5.3，商业地块容积率从13.11降至10.0；亲贤村城中村改造用地局部及地下空间进行控规修改，规划总用地面积11.28公顷；尖草坪区政府申请对JCP-01片区06街区003地块控规修改，修改内容包括用地性质修改和用地指标赋值……业内分析指出，太原从缺房子到缺好房子，容积率偏高的问题导致区域同质化开发受阻，降容提质有助于形成“换代”级新产品的开发。
　　

从商业地块“转性”住宅，到文化设施用地变身居住社区，再到容积率“降容”，近两年来太原土地调规的频次、力度和覆盖范围明显提升，标志着城市发展正从增量扩张全面转向存量挖潜的新阶段。
　　

调规直接带动了土地市场热度上升。2025年末，太原土地市场迎来集中放量。11月之后，太原市规划和自然资源局连续发布多宗土地挂牌出让公告，涉及城六区及周边热点板块，总出让面积超千亩。其中晋源区SWP-2546号地块面积达115.59亩，起始价6.156亿元；迎泽区SWP-2547号地块面积104.92亩，是迎泽区近年来少有的大宗土地拍卖。12月初，太原再次集中推出8宗地块，总面积超300亩。
　　

进入2026年，太原土地市场明显升温。1月初，宗地SWP-2534、SWP-2535、SWP-2537、SWP2546出让成功，成交价分别为4980万元、14310万元、2040万元、61560万元。3月上旬，太原市规划和自然资源局一次性挂牌了12宗地块。3月31日，太原迎来7宗地块集中成交，总成交价达18.308亿元，保利、国投、建投等品牌房企纷纷拿地。
　　

值得关注的是，2026年成交的多宗地块都经历了控规调整，土地调规正成为太原土地供应的重要渠道。例如南屯村城改用地18号地块，根据太原市行政审批服务管理局发布的消息，该地块建设工程规划设计方案调整后，总建筑面积、住宅面积均有所提升，“地上不计容”项中还包含了社区养老设施、3岁以下婴幼儿照护服务用房等。同样经历调规的还有后北屯城改地块SWP-2632、SWP-2633，央企中海地产以总价3.261亿元竞得，该地块出让前经历了城中村改造用地的控规调整，用地性质由原先的商务用地调整为二类城镇住宅用地，容积率分别从6.8和6.0下调到了3.5和3.2，绿地率也显著提升。
　　

除了已成功出让的南屯、后北屯等城改地块外，还有多个已完成控规调整或正在公示的地块即将陆续挂牌入市，包括小店区龙城北街XD-04片区05街区026等地块、西中环附近的JY-01片区02街区TH-007等地块，以及前面提到的万柏林区窊流村降容地块、迎泽区YZ-04片区SZ-001地块、杏花岭区面粉二厂片区文化设施转住宅地块等，区域覆盖多个城区，用地性质涵盖商业转住宅、公建转住宅、容积率下调等多种调规类型。业内人士认为，未来这些地块的集中释放，不仅为太原土地市场提供了丰富的供应选择，也将进一步推动城市核心区存量资源的高效利用，是“存量挖潜”土地供给结构最直观的展示。
　　

土地调规对市场的影响也在逐渐显现。在土地市场升温的背景下，房企拿地分化趋势愈发明显，央国企已成为太原土地市场的绝对主力，且很多地块均为城改用地。例如南屯城改核心地块、杨家堡南片区城改、后北屯城改地块等。保利、华润、中海等多家头部央企先后入场太原城中村改造，逐渐改变了早年民企占据城改主导的旧格局。
　　

此外，调规后释放的地块多位于城市核心区域，比如双塔公园东侧、龙城大街、西中环、杨家堡、南屯、后北屯等，无不处于太原主城核心或成熟板块。而根据2025年8月新发布的基准地价标准，这些区域本身基准地价高企、土地出让底价门槛较高，加之核心区地块开发条件复杂，如城改项目涉及拆迁安置、配建要求、片区整体规划等，对房企的资金实力、开发能力和资源整合能力提出了更高要求。多重因素叠加之下，中小房企“核心区抢不到、远郊区不愿拿”的两难困境愈发突出。
　　

从产品端来看，当前太原楼市最显著的特征是品质改善型项目持续热销，产品迭代加速，一大批定位中高端的改善型项目密集入市。例如2026年省城首个纯新盘建投·和悦龙城，6月5日首开当日销售2.8亿元，建投·诗意汾河二期6月14日开盘，再揽2.9亿元销售额，半个月内，建投两大项目合计销售额达到5.7亿元；央企保利龙城璞悦，7号楼4月2日开盘，起价19200元/平方米，定位高端改善客群；长风商务区太原瑞府2026年加推275平方米大平层，是长风商务区著名高端项目。此外，部分项目也有重要规划调整，2026年3月，保利滨河上院项目公示规划设计调整方案，1号、2号、3号楼均由34层调整为33层，总建筑面积从181515.94平方米提升至189604.74平方米，建筑密度调降至22.06%，兼容比由6.13%调降至5.43%。业内人士认为，调规既顺应了政策与市场从“有没有”转向“好不好”的趋势，也折射出太原房企聚焦产品力、深耕优居体验的行业新走向。按土地供应特征，未来一段时间，省城楼市新供应的新项目将逐步向“小而精”靠拢——地块面积小、产品质量精、配套设施全、物业服务好，诸如恒大绿洲、富力城、太原星河湾等“千亩大盘”将成为历史。
　　

从“增量扩张”到“存量挖潜”，从“大拆大建”到“精耕细作”，太原土地市场正在经历一场深刻的结构性变革。对于房企而言，有实力的企业正在享受核心区调规后的“红利地”，南屯、后北屯、杨家堡这些城改调规地块，需要接得住大项目、扛得住长周期、配得齐公建要求的实力房企兜底。但产品端的压力也同样明显，调规后的地块容积率普遍下调，高容积率、高密度的超大体量楼盘已经落伍，只满足基础“居住”需求的房子，竞争力非常弱。