2026年，中国房地产市场迎来一个关键转折点——现房销售从政策倡导走向实质性落地。全国超过20个城市出台相关配套政策，广州、苏州、烟台等城市率先发力。在我省，年初召开的全省住房城乡建设工作会议上明确提出“有序推进现房销售制度落地”。走访太原楼市，这股“现房”浪潮却呈现出独特的双面样貌：既有政策催生的“真现房”，也有市场调整期中销售缓慢“熬”出来的“伪现房”。两类现房之间，从产品形态到功能服务有天差地别，市场对两类产品认可度的差异体现在明显的价格差异之中。

2026年，现房销售的推进速度在全国范围内加快。据不完全统计，截至2026年6月9日，全国已有广州、苏州、烟台、荆门等超过20个城市出台相关配套政策。从年初湖北荆门的“新地全现房”，到5月苏州提高现房公积金贷款额度、上浮50%家庭最高可贷300万元，再到6月广州南沙明确提出“研究逐步取消预售制”。与前几年零星试点的状况不同，2026年的政策呈现出覆盖面更广、落地方式更多元、政策工具更精准的显著特征。

在这样的大背景下，太原的现房销售改革既有全国政策浪潮的推动，也有自身市场调整下的特点。

2026年2月3日，全省住房城乡建设工作会议暨全系统党风廉政建设工作会议如期召开，明确将“有序推进现房销售制度落地”写入2026年重点工作。

“2026年是‘十五五’开局之年，要重点完成五大核心任务。”会议明确提出，在房地产市场领域要开展控增量、去库存等六大行动，完善联动调节机制，有序推进现房销售制度落地，打造不少于50个“好房子”项目。同时，全面推广房地产项目电子手册平台，优化资金监管并建立逾期交付动态排查机制，避免新的交付风险。

事实上，山西并非现房销售改革的“新手”。早在2024年底，太原就已推出新政规范房地产市场秩序：新出让土地上建设的商品房项目施行封顶预售制度，并探索在部分县（市、区）开展现房销售试点工作。此外，太原还提出了“交房即交证”的目标——具备不动产登记条件后，购房人可在领取房屋钥匙时同步领取不动产权证书。

走在太原的街头，随便走进一家房产中介门店，置业顾问都会热情地告诉你：“我们这里有现房。”但“现房”与“现房”之间，却有着天壤之别。

据省城中介从业者介绍，现房销售主要分三类：一是土地出让环节规定的行政强制，即部分城市在土地拍卖时附加“现房销售”条件；二是少数房企主动实施的现房销售策略；三是部分项目因去化困难被动“熬”成了现房。在太原，后两类构成了市场的主流。

“真正的现房，项目立项之初就按照现房销售的标准来规划和建设。”业内人士介绍，开发商拿地时便明确了现房销售的条件，整个开发周期以现房交付为目标，产品设计、施工标准、验收流程都围绕“所见即所得”展开。在太原，虽然目前尚未出现全域性的“新地全现房”强制规定，但2024年底出台的封顶预售制度已为现房销售铺平了道路。新出让土地上建设的商品房项目必须在封顶后才能办理预售，这实际上拉近了期房与现房之间的距离。

即使没有“新地全现房”强制规定，但在当下的楼市，很多楼盘的置业顾问都会用“现房”与“准现房”吸引购房者，强化产品交付的可信度。

2026年，省城许多在售现房中有一部分已取得竣工备案，项目封顶甚至公区实景呈现后再启动大规模销售已成为趋势。这种策略的优势显而易见，购房者可以走进实体楼栋，亲身感受采光、通风、空间尺度，甚至考察园林景观和建筑品质。“所见即所得”大幅降低了信息不对称带来的购房焦虑。对于品牌房企而言，实景展示本身就是最有力的营销语言，能够有效建立信任、缩短成交周期。

与上述两类“现房”形成鲜明对比的，是那些本应以期房身份入市、却因销售不畅而被迫熬成现房的项目。这类项目的形成逻辑并不复杂：开发商拿地、开工建设、取得预售证后开始销售，但市场反应冷淡，去化速度远低于预期。房子一栋栋封顶、外立面完工、小区绿化完成，却仍有大量房源无人问津。最终，这些房子在物理形态上变成了“现房”。虽然看得见、摸得着，随时可以交付入住，但它们的“出身”却带着期房的烙印。

一位不愿具名的太原房地产营销人士告诉山西晚报·山河+记者：“太原有很多项目，原本规划一定时间内卖完，结果卖了三年还没清盘。工程早就竣工了，售楼处还开着，销售团队还在苦苦支撑。这种‘现房’，说实话就是卖不掉的期房。”根据某中介平台公布的数据，2026年太原在售楼盘为259个，部分项目去化困难形成庞大的可售现房供应。

在太原的房地产市场上，上述房源虽然都以“现房”之名对外销售，但中介机构对二者的认知却泾渭分明。

山西晚报·山河+记者走访了太原多家房产中介门店，一位在太原从业超过十年的资深中介告诉山西晚报·山河+记者：“现在市场上打着‘现房’旗号的项目很多，但懂行的人一看就知道哪个是真现房、哪个是期房熬出来的。”他进一步解释道：“真现房项目，从拿地之初到销售就是按照现房逻辑走的，户型设计、小区规划都是冲着‘眼见为实’去的，不会有太多硬伤。但期房熬成的现房就不一样了——那些房子之所以卖不掉，往往是有原因的。比如户型不好、楼层太差、位置偏远、配套不佳，更重要的是开发商品牌吸引力不足。”

而最突出的问题，是此类“现房”多为“挑剩的”。一般情况下，在期房销售阶段，开发商通常会优先推出位置较好、户型较优的房源来吸引客户。黄金楼栋、黄金楼层、黄金户型往往在开盘初期就被抢购一空。随着销售周期拉长，剩下的房源要么是低楼层采光差，要么户型不够方正、朝向不够理想。当这些项目最终“熬”成现房时，摆在购房者面前的，就是这批被挑剩的房源。一位近期在看房的太原购房者李女士对山西晚报·山河+记者说：“我看过一个号称现房的楼盘，结果销售给我推荐的几套房子，不是二层就是顶层，中间楼层的好户型早就卖完了。虽然是现房，但可选范围太小了。”

这种期房熬成的现房，还面临另一个尴尬问题，是与同小区二手房的价格竞争。当一个项目销售周期拉长到数年，早期入住的业主已经开始在二手房市场挂牌出售。而这些二手房的挂牌价，往往比开发商在售的新房现房还要低。安居客数据显示，2026年6月，太原二手房挂牌均价8454元/平方米，同比下跌了4.37%。国家统计局的数据显示5月太原二手住宅价格环比下降0.5%，同比下降4.6%。有购房者感叹：“太原一套100平方米的房子，几年跌没了一辆车。”在此背景下，开发商手里“熬”出的“现房”面临巨大的销售压力，销售周期不断拉长。上述中介人士告诉山西晚报·山河+记者：“同一个小区，业主在二手房市场挂牌价比开发商的新房还便宜，所谓的现房更难出售。”

从价格走势看，去年至今入市快速去化的新项目，多为央国企品牌开发或代建，成交单价明显高于太原新房当月成交均价，同时成交价还在稳中有涨。

根据《商品房销售管理办法》，商品房销售包括商品房现售和商品房预售。商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。而商品房现售应当符合七个条件，其中最重要的是已通过竣工验收。这意味着仅仅“房子盖好了”“可以看房了”并不算现房，只有取得了竣工验收的项目，才是真正的现房。

业内人士介绍，如果按照《商品房销售管理办法》中的规定，现房销售在太原市场仍属少数。更多时候，购房者面对的是“准现房”或“熬”成现房的存量房源。被动“熬”成现房的期房项目，固然存在户型、楼层选择有限等客观短板，但换个视角看，也并非全无价值。一方面，经过长时间的销售沉淀，这些项目的定价往往已回归理性，特价房、清盘价频出，与开盘初期的高预期价格相比，泡沫已被大幅挤出。另一方面，社区经过前期业主入住，园林绿化、物业服务、邻里氛围等软性条件已经初步呈现，购房者可以做出更全面的判断。对于预算有限、追求性价比的购房者而言，这类现房反而可能存在“捡漏”的机会。

但无论面对哪类现房，购房者都应保持对“真”“伪”现房清醒的判断力。它虽然都以“现房”之名示人，背后的产品逻辑、品质水准却天差地别。判断一套“现房”的成色，最简单的办法是先了解项目开盘入市时间和销售周期。如果一个项目开盘三年以上仍有大量待售房源且面积段齐全，那基本可以归入“伪现房”范畴。太原楼市中，不少项目在2020年前拿地开售，至今仍有房源在售，这当中不乏运转困难房企开发的项目。此类项目的楼盘名都做了修改，将原房企品牌名隐去，只留下单一案名。

更直观的辨别方式，是看产品的特征。过去三年，太原楼市产品已经完成了一轮肉眼可见的迭代。2023年之前与2025年之后入市的项目，品质差距几乎隔了一代。户型方面，三年前的市场还在追捧“南北通透、功能全面”“同面积，多一间房”的基本居住款，而如今宽厅设计已成为改善型住宅的标配，客厅的开间尺寸、空间的通透感，新旧之别一目了然。得房率的变化同样显著，过去太原市场主流得房率在75%左右；2025年以来，“高得房率”甚至“零公摊”项目频频涌现，同样建筑面积，新项目的实际使用空间会比三年前的老项目多出十几平方米。

建筑外观、公共区域设计是识别“真”“伪”现房的另一直观感受。“熬”成现房的楼盘，建筑色彩多为暗黄、棕咖、深灰色系，窗户及阳台可视平面小，建筑形态及线条较为敦厚；而近三年来新入市的产品多为银、浅灰、白色系，建筑形态及线条更为轻盈、灵动、现代，窗户和阳台明显更加通透大气。园林与公共区域的升级更为明显，开盘时间较早的现房小区讲究绿化层次丰富，有宽阔舒展的公共文化休闲区。如今的新项目准现房项目，会在有限的公共区域内设计台地景观、叠水下沉花园、架空层会所等景观和功能区，讲究小而美的精致。更值得关注的是，新一代楼盘的园林开始融入地域文化元素，比如将太原老八景、山西文旅及古建元素嵌入景观设计，精致不奢华、细腻不张扬的现代高级风广受欢迎，而“皇家”“欧式”“宫廷”等媚外的土豪风在新一代置业者看来特别LOW。